“东方财富私募风云榜”12月20日在四川成都荣耀揭晓，十余项年度私募行业的价值大奖名花有主。同时，东方财富私募风云论坛也隆重举行，多位重量级嘉宾就资本市场及私募行业未来发展进行了精彩探讨与分享。

此次评选以东方财富Choice数据终端的私募基金业绩数据为基础，经过东方财富网海量用户的投票，票选出年度私募行业内业绩斐然、价值突出、服务优质的机构与个人。

祝贺上海希瓦资产管理有限公司荣获“三年最佳私募基金公司”，上海希瓦资产管理有限公司董事长、基金经理梁宏荣获“五年杰出私募基金投资经理”。

上海希瓦资产管理有限公司荣获“三年最佳私募基金公司”

上海希瓦资产管理有限公司董事长、基金经理梁宏荣获“五年杰出私募基金投资经理”

由东方财富、优优私募联合主办的东方财富私募风云论坛，在“年中国资本市场投资行情展望”圆桌对话环节，多位重量级行业人士进行了精彩对话。

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以下为上海希瓦资产管理有限公司董事长梁宏的演讲内容。

梁宏：

讲房地产市场，对房地产有一个野草或者说打不死的小强的说法存在。、年每年分析房地产的各种数据，大家都觉得今年0左右，或者是稍微有点负增长，实际上、年销售面积和销售额都是比较好的正增长。还有悲观的言论，认为房地产不行了，认为估计不行了，但一直到现在，房地产还是很有韧性的一个行业。

从年下半年开始到现在，每年都有对房地产调控的政策，地方也好、中央政府也好，除了到现在稍微有口径上的变化，就是说要稳地价、稳房价，促进房地产整个行业的稳步发展。未来房地产销售我认为是保持平稳，房价也不会大幅度的上涨，也不会大幅度的下跌，可能会稳定在一条线上，这是整个行业。

房地产投资这一块，过去来说房地产是家庭的主要财富，未来这个占比可能会下降。作为我自己来说，作为刚需可以买，或者说限价限得很低那么你去排号打个新也可以买，做投资。除这两个以外，我认为房地产在目前这样的价格上买来做长期的投资肯定是不合适的，我觉得未来房地产，理财产品等等有各种情况下，股票是首选，房地产投资肯定不是未来的路径。房地产投资在未来家庭里边也不是主要的。

（去哪儿都要带着我的小粉杯~）

下面我讲一下房地产股，房地产股一直是我们公司重仓配置的行业，我们曾经在年多亿市值的时候买入一个内房股，持有到现在，已经0亿市值了。算上分红已经10倍回报了。跟很多的同行交流，大家都觉得房地产股风险很大，杠杆很高，政策利空，很多人都不投，或者说都不配，如果说要配，也都是短期的，持有几个月就抛掉了，拿房地产长期持有的是没有的。

我们观点是相反的，我觉得政策预期很悲观，大家每年对第二年房地产都很悲观，房地产股估值都打得很低。我放眼看，基本上房地产股估值都是很低的，前瞻到年，两年以后的利润，潜在的PE，很多公司在3左右，年的股息率很多公司在4-6，前瞻到年，可能很多的公司股息率就超过10%，我认为这个估值在行业内是最低的。

房地产投资，真实的资金回报，内部收益率，净资产收益率投资回报其实是很高的，不考虑股票股价，很多房地产公司，从财报上看ROE是20%，真实的数据，可能是30%或者是40%，因为房地产向银行贷款，压了很多的总包的工程款，下游拿到预售款，实际上自己投入的本金并不多，利用了各种贷款来实现了很高的资金回报率，从销售来看可能只有7、8个点，实际上开发商的回报率是非常高的，从真实的情况看，站在投资的角度，我认为这门生意非常合适，投进去的收益非常高。

房地产行业，未来几年我们认为是保持稳定，但是我们的开发商，房地产公司是逐步在淘汰的，过去有几万家，现在通过大小并购，活跃在市场上的房地产企业是非常少的，未来的市场份额会越发集中。从上市公司来看，10到30名增速是最快的，我们投资房地产股票，未来的销售还是有一定的成长性的，如果说精选上市公司保持10%20%的增速还是可以的，这是好一点的公司。

房地产公司利润是提前锁定的，年、、年的利润，如果说跟踪得紧一点的话，包括PE都是可以测算出来的，而其他大部分的行业我们是没办法测算出来的，95%的行业那些数据都错得离谱，发现真正的成长性公司很难。

但并不是所有的房地产公司都可以投。具体来说，有四类房产公司可以投资：一是有品牌的、全国性布局的龙头公司，这些房产股可以长期持有的，二是双轮驱动而且商业地产，还有住宅做得不错的，相互有互动性的地产公司；三是综深耕一些地区，比如说大湾区，未来十年人口是持续流入的，所以未来销售价格都会比较好，深耕这类区域的开发商是可以投资的；第四类是可以做短中期的投资，可以判断年增速最快的开发商，我认为也是可以投资一下，房地产领域还是以销售为中心的。

我们现阶段配置港股更多，香港本地的一些事件造成了短期的下跌，就行业来说我配置了前几个行业是地产、教育，这两个行业都是政策不友好的行业，做预期偏差的。还有医药板块，还有一些科技互联网的巨头公司，A股就配了一些医药公司和行业的龙头公司，大部分资产在港股。

股票就是长期持有优秀成长性的公司。